Køb billigt, renover, sælg dyrere. International flipping af ejendomme lyder enkelt, men i udlandet bliver det hurtigt et mere komplekst puslespil. Købsprisen er kun begyndelsen – man skal tage højde for skatter, notar, advokat, designer, renovering, finansiering, vedligeholdelse, markedsføring og salg. Derefter skal der afregnes skat af overskuddet.

Italien og Portugal er interessante markeder for investorer. Begge lande har mange ældre ejendomme, attraktive turistregioner og efterspørgsel fra udenlandske købere. I Italien er det lettere at finde meget billige ejendomme, mens Portugal tilbyder et mere likvidt marked, men med højere indgangspriser.

Flipping international. Først ARV, derefter køb

Den klassiske flip indebærer køb, renovering og salg. Det er afgørende at fastsætte ARV – After Repair Value, altså den reelle værdi af ejendommen efter renovering. ARV bør ikke udelukkende baseres på udbudspriser. Det er vigtigere at se på faktisk solgte, sammenlignelige ejendomme og den lokale efterspørgsel.

Hvis et hus koster 80 tusinde euro, og efter renovering kan det sælges for 150 tusinde, er forskellen på 70 tusinde euro endnu ikke en fortjeneste. Man skal trække skatter, købsomkostninger, notar, advokat, designer, renovering, udstyr, finansiering, vedligeholdelse, markedsføring og salg fra.

Derfor bør projektet beregnes konservativt: antag en realistisk salgspris og lad der være en reserve til uforudsete omkostninger. Den største fejl er at gå ud fra den maksimale salgspris og et ideelt forløb af renoveringen.

Derfor kræver international flipping due diligence før købet. Denne proces er en af de vigtigste faser i hele investeringen.

Italien er billige huse.

Italien har en enorm bestand af gamle ejendomme – fra huse i små byer og på landet til bygninger i historiske bymidter. Nogle har stået tomme i årevis og kræver en omfattende modernisering.

Det er en potentiel mulighed for en flipper: at købe under markedsværdien, skabe et moderne produkt og sælge det til en højere pris. Et eksempel er programmerne “Case a 1 euro”, altså salg af udvalgte forladte ejendomme for et symbolsk beløb.

Og mange ubekendte

Deres mål er ikke at uddele huse, men at revitalisere landsbyerne. Et eksempel er programmet i kommunen Cantiano i Marche-regionen. Køberen skal opfylde kravene vedrørende renovering, udarbejde et projekt og overholde de tidsfrister, som kommunen fastsætter. Programmet omfatter også en garanti på 4.000 euro.

Prisen på 1 euro er altså kun begyndelsen. Den gamle bygning kan have behov for et nyt tag, forstærkning af konstruktionen, udskiftning af installationer, isolering, tømrerarbejde og en komplet færdiggørelse. Hertil kommer projekt, dokumentation, skatter, notar, administrative omkostninger eller fredningsmyndigheder. Som resultat kan investeringen løbe op i adskillige titusinde euro, og hvis den tekniske stand er meget dårlig, endda over 100 tusinde euro.

Italiensk byggelov

I Italien er det især vigtigt at kontrollere, om ejendommens faktiske tilstand svarer til dokumentationen. I 2024 blev der indført regler kendt som “Salva Casa” – Decreto-Legge nr. 69/2024, omdannet til lov nr. 105/2024. Reglerne har indført løsninger vedrørende specifikke byggetekniske uoverensstemmelser og procedurer relateret til ejendommens lovlige status.

Det betyder dog ikke, at enhver ulovlig ændring let kan blive legaliseret. Alt afhænger af typen af uoverensstemmelse og den konkrete sag. Før et køb er det derfor værd at få en lokal specialist til at gennemgå dokumentationen og mulighederne for at udføre den planlagte renovering.

Skatter i Italien

Ved køb fra en privatperson eller en virksomhed i en transaktion fritaget for moms, uden “prima casa”-præference, er den grundlæggende registreringsafgift 9 %, og tinglysnings- og matrikelskatten opkræves som udgangspunkt med 50 euro hver. Ved andre typer transaktioner kan der gælde andre regler, herunder moms.

Ved salg foreskriver italiensk lovgivning beskatning af visse gevinster, især når det drejer sig om ejendomme, der er erhvervet eller opført for højst fem år siden. Detaljerne afhænger af ejendommens historie og skatteyderens situation.

Ved regelmæssigt køb, renovering og videresalg af ejendomme skal man desuden analysere karakteren af aktiviteten. Et enkeltstående salg af en privat ejendom og gentagen flipping behøver ikke at blive behandlet skattemæssigt på samme måde.

Flipping międzynarodowy: Portugalia. Stærk efterspørgsel, sværere at finde et godt tilbud

Portugalske er et af de mest genkendelige europæiske ejendomsmarkeder. Lissabon, Porto, Algarve og andre attraktive regioner tiltrækker både lokale beboere og udenlandske købere.

Ifølge den portugisiske statistiske myndighed steg priserne på boligejendomme i 2025 med 17,6 %, antallet af transaktioner steg med 8,6 %, og medianprisen pr. kvadratmeter i fjerde kvartal var 2.198 euro.

Et dynamisk marked betyder potentielt højere værdi af renoverede ejendomme, men også højere købspriser og større konkurrence. Selve markedsvæksten vil derfor ikke redde et dårligt købt hus.

Omkostninger ved køb i Portugal

Ved køb skal man først og fremmest tage højde for IMT – afgift ved køb af fast ejendom samt Imposto do Selo, altså stempelafgift.

IMT-højden afhænger bl.a. af ejendomstypen og dens formål. Beskatningsgrundlaget er som udgangspunkt den højeste af følgende værdier: transaktionsprisen eller ejendommens skattemæssige værdi.

Stempelafgiften ved køb af hus udgør som udgangspunkt 0,8% af beskatningsgrundlaget. Hertil kommer juridiske omkostninger, dokumentation, finansiering og renovering.

Flipping og skat i Portugal

Ved salg af fast ejendom kan der opstå mais-valia, altså en gevinst, der er underlagt de relevante skatteregler. Portugisisk lovgivning skelner mellem salg af privat formue og indtægter fra erhvervsmæssig virksomhed.

Engangssalg af egen ejendom og regelmæssigt køb af huse med henblik på renovering og videresalg behøver derfor ikke at blive afregnet på samme måde.

Den portugisiske erhvervsklassifikation omfatter CAE 68100 – køb og salg af fast ejendom. Dette betyder ikke automatisk, at det er nødvendigt at oprette et selskab. Ved gentagne flipping-transaktioner er det dog en god idé at aftale med en lokal skatterådgiver, hvordan virksomheden bedst drives og afregnes, inden den første handel gennemføres.

Effektiv flipping! Hvor kan man tjene mest, og hvad er risikoen?

Flipping międzynarodowy er ikke en jagt på de billigste adresser. Det største potentiale findes ikke nødvendigvis der, hvor ejendomme er billige. Et billigt hus i en by uden efterspørgsel kan være en dårligere investering end en dyrere ejendom i en beliggenhed, hvor man hurtigt kan finde en køber efter renovering.

Et godt projekt bør have en konkret fordel: køb under markedsværdi, mulighed for fordelagtig ombygning, en unik beliggenhed, uudnyttet areal, lav standard i gode omgivelser eller en klart defineret målgruppe af købere.

Eksempel: et hus til 90.000 euro, renovering for 40.000 euro og 15.000 euro i øvrige omkostninger. Ved et salg til 180.000 euro giver det et overskud på 35.000 euro før den endelige skatteafregning. Hvis salget derimod bliver på 160.000 euro, falder resultatet til 15.000 euro.

Det er netop derfor, at det vigtigste i flipping ikke er imponerende visualiseringer, men en god købspris, omkostningskontrol og en realistisk slutvurdering.

Flipping międzynarodowy: de største risici

• Forkert ARV-vurdering – ejendommen kan muligvis ikke opnå den forventede pris.
• Stigende renoveringsomkostninger – fugt, konstruktion, tag, installationer eller problemer med dokumentationen kan markant øge budgettet.
• Forsinkelser – en længere renovering betyder yderligere finansieringsomkostninger, skatter, forbrugsafgifter og vedligeholdelse.
• Lav likviditet – i en lille by kan salget af et hus eller en ejendom tage flere måneder.
• Ændringer i regler og finansieringsomkostninger – kan reducere projektets rentabilitet.
• Problemer med entreprenører og dokumentation – i udlandet opstår der desuden sprogbarrierer og vanskeligere kontrol med arbejdet.

Det er også værd at undersøge de lokale regler for brug af ejendommen, især hvis der efter renoveringen er planer om korttidsudlejning. Flipping kan forbedre tilstanden af tomme bygninger og støtte lokale entreprenører, men i populære områder kan det også øge priserne og begrænse tilgængeligheden af boliger for de lokale beboere.

Italien eller Portugal?

Italien – billigere, men mere krævende

Fordele: stort udvalg af gamle ejendomme, relativt lave priser uden for de mest populære regioner, programmer med “huse for 1 euro”, stort potentiale for renovering og turisme samt mulighed for at finde nichelokationer.

Ulemper: lavere efterspørgsel i nogle områder, risiko for dyre renoveringer, juridiske og administrative problemer, potentielt lang salgstid samt store forskelle mellem regionerne.

Portugal – et stærkt marked med en dyrere indgang

Fordele: stærk efterspørgsel, interesse fra udenlandske købere, potentielt nemmere salg af færdige ejendomme, stort moderniseringspotentiale og større likviditet i populære beliggenheder.

Minusser: høje købspriser, stor konkurrence blandt investorer, sværere at finde store rabatter, høje renoveringsomkostninger samt risiko for faldende margin ved overskridelse af budgettet.