Premium ejendomme på De Kanariske Øer – rapport 2026

16 mio.+ turister i 2025, belægningsprocent for korttidsudlejning på 65-80%. De Kanariske Øer er ikke længere kun et sæsonbestemt feriested, men en helårsindtjeningsmaskine.

Og det er netop derfor, at 2026 er et nøgleår. Markedet er blevet varmt, men ikke overophedet. Tilstrømningen af udenlandsk kapital, primært fra Tyskland, Storbritannien og Skandinavien, holder priserne oppe. Folk køber ikke kun til ferie, de køber en livsstil: evig sommer, ingen stress over vinteren, fremragende infrastruktur. Og samtidig en ejendom, der arbejder af sig selv.

Sælgers marked i fuldt flor

Lagrene faldt med 13-20% år for år, afhængigt af øen. Handler afsluttes 0-5% under udbudsprisen, mens prime-ejendomme (havudsigt, ved stranden) ofte sælges til prisen eller endda over. Forhandlinger? Mulige, men hvis du tøver en uge, skriver en anden under før dig.

Brutto 4-6,5% af lejeindtægten er et realistisk gennemsnit, hvor boliger med havudsigt og tæt på stranden klarer sig bedst. Spørgsmålet er ikke ” om det kan betale sig at købe “, men “præcis hvor og på hvilke vilkår”. I denne rapport viser vi: hvilke kvarterer, hvilke priser, hvordan Ley 6/2025 ser ud, og hvordan man beregner det reelle afkast. Uden pynt, med konkrete tal.

Premium ejendomme på De Kanariske Øer

Ejendomsmarkedet premium på Kanarieøerne har virkelig taget fart. April 2026 viser tal, der for bare et år siden virkede uopnåelige: den gennemsnitlige salgspris er €3.555/m² (+8,42% å/å), og lejepriserne ligger på €17,14/m² (+4,64% å/å). Interessant nok er forskellene mellem provinserne betydelige, og det er værd at kende dem, før du planlægger et køb.

Gennemsnitlige priser og årlig udvikling

Santa Cruz de Tenerife er klart den dyrere provins (€3.868/m²), mens Las Palmas tilbyder lavere priser (€2.915/m²). Data fra Engel & Völkers og Indomio for I-IV.2026 bryder det endnu mere ned: premium-huse går til €2.685/m² (+3,84% å/å), lejligheder til €3.298/m² (+3,48% å/å). I selve Tenerife-provinsen viste marts €3.435/m². Udenlandske investorer, fjernarbejdere, pensionister og udlejningsejere driver efterspørgslen. Det er virkelig ikke svært at forstå hvorfor.

Udbud, salgstid og forhandlinger

Lagrene er faldet med 13-20% år for år, hvilket mærkes ude i felten. Gennemsnitlig DOM (days on market) er 75-110 dage, men i hot spots falder det til 30-60 dage. Forhandlinger? Typisk 0-5% under udbudsprisen. I prime-lokationer køber man ofte til eller endda over udbudsprisen, og 15-20% af premium-handlerne ender over den annoncerede pris. Sælgers marked, uden tvivl.

Hvor kan man købe det, og til hvilken pris?

Costa Adeje er det mest genkendelige premiumområde på De Kanariske Øer. Her ligger priserne mellem €3.800 og €5.100 pr. kvadratmeter, selvom gennemsnittet for hele Adeje er €4.603/m² (data fra E&V, Q1 2026). Arona, den nærliggende kommune med adgang til strande og infrastruktur, tilbyder lejligheder til gennemsnitligt €4.365/m². Det er et solidt udgangspunkt, hvis du leder efter en velafprøvet beliggenhed med færdigudviklet turistinfrastruktur.

Gran Canaria: strandpromenade og området omkring Maspalomas

På Gran Canaria er det dyrest i området Santa Catalina og Las Canteras, hvor strandpromenaden koster omkring €4.280/m². Maspalomas, kendt for sine klitter og luksuriøse boligområder, ligger endnu højere: premium-huse koster i gennemsnit €4.689/m². Det generelle benchmark for det sydlige Gran Canaria i 3. kvartal 2026 er €4.709/m². Når det gælder afkast på korttidsudlejning, skiller La Isleta sig ud med en bruttoafkast på ca. 6,3 %, mens Las Canteras ligger på ca. 5,2 % for ejendomme i første række.

Hvor skal man lede?

Vegueta og Triana (det historiske centrum af Las Palmas) er et mindre oplagt valg. Her er bygningskvaliteten udmærket, og priserne er lavere end ved strandpromenaden. Udvidelsen af lufthavnene (2026-2028) og moderniseringen af TF-5 giver en prispræmie på 5-15% i den umiddelbare nærhed af infrastrukturprojekterne.

Reguleringer, skatter og finansiering

Før du begynder at lede efter en konkret ejendom, skal du forstå én ting: reglerne for korttidsudlejning er netop blevet skærpet. I mange bygninger kræves der nu godkendelse fra 60% af ejerforeningen for at drive turistudlejning. Det er ikke en formalitet. Jeg har set tilfælde, hvor investorer købte en lejlighed i en fantastisk beliggenhed, og det viste sig senere, at ejerforeningen nægtede at give tilladelse.

Spændte zoner (Las Palmas de Gran Canaria, nogle områder af Tenerife) har yderligere begrænsninger. Tjek zoneinddelingen og fællesskabsreglerne før køb, ikke efter. Det sparer dig for måneders frustration og advokater.

IGIC og finansiering af køb foretaget af udlændinge

Skatter? Her får du en lille lettelse. IGIC er 6,5 % på nybyggeri, mens du på fastlandet ville betale 10 % moms. Det er en ret stor forskel, når det gælder премиум ejendomme.

Finansiering for udlændinge ser sådan ud:

• LTV standardmæssigt 60-70% (nogle gange accepterer banken mere, men det er sjældent)
• Rente ~2,8-3,5% (afhænger af banken og din profil)
• Du skal absolut have et NIE-nummer før du besøger banken
• Proces tager 4-8 uger, så planlæg det i god tid

Interessant nok ser jeg en stigende efterspørgsel efter øko-byggeri og brandede residenser. Banker vurderer sådanne projekter mildere, når de vurderer risiko. Men husk: overholdelse af reglerne er ikke valgfrit, det er en forudsætning for at komme ind i luksussegmentet. Uden det er der simpelthen ikke noget spil.

Billedet af en premiuminvestor 2026

Den gennemsnitlige leje i premium -segmentet er i øjeblikket €17,14/m² om måneden, en stigning på 4,64% år-til-år. Puerto og Las Canteras ligger omkring €16,70/m², selvom den præcise beliggenhed kan ændre regnestykket. Belægningen på kort sigt svinger mellem 65% og 80%, hvilket ikke er dårligt med ferietempoet. Problemet er, at de nye regler i Ley 6/2025 skubber ejerne i retning af langtidsleje, så disse tal kan ændre sig.

Return og værdi for ikke-resident

Den typiske bruttoafkastningsrate ligger på 4-6,5 %, afhængigt af bydelen:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (strandpromenade): ~5,2%
• Puerto de la Luz: cirka 5,8%

Her kommer et interessant element ind. Udenlandske ikke-residenter betaler i gennemsnit 76 % mere pr. kvadratmeter sammenlignet med lokale købere: €3.242/m² mod €1.839/m² (2. halvår 2025). Udenlandske residenter opnår €1.963/m². Udlændinge udgør 18,4 % af alle køb, så denne gruppe er med til at sætte priserne i de bedste beliggenheder.

Polakker? I 2024 omkring 4.200 transaktioner i hele Spanien, og tendensen er stigende i 2025. Øerne tiltrækker primært som et andet hjem og en indtægtskilde fra ferieudlejning, selvom flere og flere satser på langtidsleje i lyset af reguleringer.

Hvad er der egentlig tilbage af premium-markedet i 2026?

Når du ser på premium-markedet på De Kanariske Øer i 2026, får du et ret ensartet billede. Det er hverken en spekulativ eksplosion eller en pludselig boble. Det er et segment, der har fundet en balance mellem efterspørgslen fra udenlandske købere og det begrænsede udbud af de bedste beliggenheder. Faktiske handler, reelle priser, konkrete investorer med kapital.

Hvad er tilbage? Et modent marked, hvor du træffer beslutninger baseret på fundamentale forhold, ikke følelser. Kanarisk premium er stadig en niche, men en stabil en. Klimaet, flyforbindelserne, skatteforholdene – det fungerer stadig. Hvis du leder efter en lejlighed ved havet eller en villa med udsigt, er mulighederne der, du skal bare vide, hvad du virkelig har brug for.

Markedet forsvinder ikke, men det vil heller ikke eksplodere. Det fortsætter bare.

Steen

ejendomsredaktion