Priser på ejendomme i Dubai, se hvor meget de koster

I 2025 nåede ejendomsmarkedet i Dubai en værdi på omkring 917 milliarder dirham, hvor hele 87% af transaktionerne var kontantkøb. Imponerende tal, ikke sandt? For køberen er det vigtigt at forstå, at 1 AED svarer til cirka 0,25 EUR, og omvendt – 1 EUR er omkring 4 AED. Denne forholdsvis stabile vekselkurs gør det ret forudsigeligt at planlægge budgettet. I dag vil jeg forsøge at beskrive, hvordan ejendomspriserne i Dubai ser ud.

Siden 2002 har udlændinge kunnet købe ejendomme med fuld ejendomsret i udpegede freehold-zoner. Det åbnede markedet for investorer fra hele verden, herunder fra Europa. Og i dag kan man se en markant stigning i interessen for denne form for kapitalplacering. Derfor besluttede jeg mig for at undersøge markedet for jer!

fot. famproperties.com

Ejendomspriser i Dubai – min analyse

Dubai er i dag en by med en befolkning på over 3,8 millioner indbyggere og turistrekorder i 2025. Efterspørgslen drives primært af en ung demografi og et fokus på udvikling. Og det er tydeligt, at der i mange år er blevet investeret store midler for at gøre byen til et turistikon.

Vigtigt er det, at efter det vilde boom i årene 2021-2025 går markedet nu ind i en mere moderat fase. Den stigende boligudbud begynder at stabilisere priserne, så vi taler ikke længere om eksplosive stigninger. Det er gode nyheder for købere, der leder efter en fornuftig prisfastsættelse og ikke spekulativ feber.

fot. economymiddleeast.com

Prisinterval, typer og standard

Lad os starte med det grundlæggende: 1 AED svarer cirka til 0,25 EUR. Denne kurs svinger en smule, men til hurtige beregninger fungerer den rigtig godt. Og nu til de konkrete tal, for det er sikkert det, der interesserer dig mest.

Aktuelle prisintervaller i euro

Studier koster typisk mellem €105.000 og €198.000 ( tilsvarende AED 450-850 tusind), selvom standardmodellerne oftest ligger i den nedre ende af dette interval. Lejligheder med ét soveværelse starter fra €209.000 op til €372.000 (AED 900 tusind-1,6 mio.), mens toværelses lejligheder begynder omkring €349.000 og kan nå helt op på €651.000 (AED 1,5-2,8 mio.). Villaer og rækkehuse? Her taler vi om minimum €511.000, og den øvre grænse ligger roligt på €1,86 mio. og opefter (AED 2,2-8 mio.+). Luksuslokationer som Palm Jumeirah kan overstige €7,5 mio. (AED 30 mio.+), så spændet er virkelig stort.

Kvadratmeterprisen for lejligheder varierer fra ~€2.100 til €7.800, hvor medianen ligger omkring €4.900 (cirka AED 19.000). Den gennemsnitlige transaktionsværdi overstiger ~AED 2,6 mio., hvilket svarer til omkring €650.000.

foto: dxbinteract.com

Hvad påvirker prisen?

Ejendomme off-plan (under opførelse) kræver ofte en udbetaling på 20-60% af værdien efter betalingsplanen, hvilket giver fleksibilitet. Færdige lejligheder er som regel dyrere pr. m², men du kan straks leje dem ud eller flytte ind. Havudsigt eller udsigt til Burj Khalifa? Læg roligt adskillige procent oveni prisen. Etage har også betydning – jo højere, jo dyrere.

Eksempel: For €300.000 kan du købe en pæn 1-værelses (ca. 55-70 m²) i god stand, mens du for €150.000 får et studio (måske 35-45 m²) i en acceptabel beliggenhed. Størrelse og finish gør en forskel.

foto: uniqueproperties.ae

Sammenligning af €/m² i nøglekvarterer

Beliggenhed i Dubai er afgørende. Prisforskellene mellem bydelene er enorme og har direkte indflydelse på, hvor meget du faktisk betaler, samt hvilket afkast du kan forvente af udlejning.

Her er vejledende satser for begyndelsen af 2026:

Forskellene er virkelig store. Lad os tage et eksempel: en lejlighed på 60 m² i JVC koster omkring €135.000 (til €2.250/m²). Den samme 60 m² i Downtown? Allerede €480.000 (med et gennemsnit på €8.000/m²). Forskellen er over tre gange så stor, og ROI i JVC er dobbelt så høj.

foto: wurarealestate.com

Freehold-zoner og områdets karakter

Alle de nævnte distrikter er freehold-zoner, hvilket betyder, at udlændinge kan købe uden begrænsninger. Dubai Marina er et slags knudepunkt for expats, altså marinaer, restauranter og en storbyatmosfære. Downtown byder på udsigt og prestige, men det betaler du også ekstra for. JVC (Jumeirah Village Circle) er et roligere, familievenligt område, hvilket giver lavere priser og bedre ROI. Palm Jumeirah er i en helt anden liga, primært villaer og ultra-luksuslejligheder.

Husk, at disse priser er vejledende. De konkrete priser afhænger af udsigt, etage, udvikler og standard af finish. Udvalget er dog så stort, at alle kan finde noget, der passer!

Gebyrer, vedligeholdelse og visum

Prisen på en lejlighed eller villa er kun en del af historien. Faktisk kommer du til at betale mere, og forskellen kan overraske dig.

fot. kaizenams.com

Gebyrer ved køb trin for trin

Den største post er DLD (Dubai Land Department fee), altså 4% af ejendommens pris. Ved et køb på €300.000 svarer det til €12.000. Hertil kommer mæglerhonorar, som typisk ligger på omkring 2% plus moms, så i samme eksempel yderligere €6.000-€6.300. Hvis du optager et realkreditlån, tilføjes tinglysningsgebyr (fra 0,25% til 0,5% af lånets værdi) samt et par mindre administrative gebyrer. I alt? Cirka 6-7% af købsprisen går til transaktionsomkostninger.

Og det er netop her, forskellen ligger i forhold til mange europæiske markeder. I Dubai er der hverken ejendomsskat eller skat på lejeindtægter. Du betaler én gang ved købet og derefter kun for vedligeholdelse.

fot. liminastudios.com

Visum

Årlige omkostninger ligger typisk på €2.000-€5.000, afhængigt af bygningens standard og tilgængelige faciliteter (pool, fitnesscenter, sikkerhed). Jo højere standard, desto højere servicegebyr.

Hvis du overvejer et opholdsvisum, er grænserne klare. En ejendom til minimum 750.000 AED (ca. €190.000) giver en kortere tilladelse, mens grænsen på 2.000.000 AED (omtrent €515.000) åbner op for Golden Visa i 10 år. Værdien beregnes ud fra købsprisen, ikke den aktuelle markedsvurdering.

For en investering på €300.000 vil de samlede startomkostninger (pris + gebyrer) derfor være omkring €320.000. Derefter kommer der årlige vedligeholdelsesomkostninger, men uden ejendoms- eller indkomstskatter.

Scenarier for fremtiden

foto: cbnme.com

For at forstå, hvor vi er nu, er det værd at gå tilbage til 2014. Dengang lå gennemsnitsprisen pr. kvadratfod på omkring 1.003 AED. Derefter kom der en korrektion, og i 2020 faldt vi til cirka 894 AED/sqft (på grund af pandemien og tidligere overmætning). Og fra det øjeblik begyndte det virkelig at tage fart.

Året 2024 lukkede vi i intervallet 1.524-1.597 AED/sqft, afhængigt af datakilden. Prognoserne for 2025 siger 1.625 AED/sqft, og nogle scenarier ser 2026 over 1.800 AED/sqft. Det lyder som en raket, men bemærk: vækstraten er allerede faldende. Markedet går ind i en fase med moderat vækst, ikke yderligere eufori.

Salgsvolumen og markedsstruktur

Skala? I 2025 forventer vi omkring 270.000 transaktioner til en samlet værdi af 917 mia. AED. Allerede første kvartal af 2025 gav ~42.000 transaktioner (ca. 114 mia. AED). Interessant nok er 60-70% off-plan, altså køb på tegnebræt, og 87% af køberne betaler kontant. Det viser, hvor stærkt dette marked står på et solidt fundament, selvom den høje andel af off-plan også betyder større følsomhed over for forsinkelser i projektgennemførelse.

Fra udbudssiden: I 2025 forventes der at komme ~48.000 nye boliger, i 2026 hele ~72.000, hvoraf alene Q1 2025 leverede ~9.400 enheder. Dubais befolkning er allerede over 3,8 mio., plus turismen (over 17 mio. i 2024), så efterspørgslen er der. Spørgsmålet er bare, om udbuddet ikke snart begynder at overhale den.

Prognoser

Her bliver det interessant. For villaer og premium-segmentet forventer de fleste analytikere en stigning på +5-8% i 2026. Lejligheder i mellemsegmentet? Fitch og andre forsigtige eksperter advarer om en mulig korrektion på 10-15%, primært på grund af overudbud af off-plan og et stigende antal leverancer. Huslejer stiger på kort sigt ( +6-13%), så udlejningsinvestorer har en buffer, men i 2026-2027 kan prispresset gå den modsatte vej.

Hvad betyder det så? Hvis du kigger på luksus og villaer, ser udsigterne stabile ud. Lejligheder? Her skal man være opmærksom på timingen.

Hvordan læser man markedet i Dubai klogt?

foto: elysian.com

Markedet i Dubai handler ikke kun om hårde data, men også om den kontekst, der afgør, om en given pris er et kup eller en fælde. En kvadratmeter i Marina kan koste omtrent det samme som i Downtown, men udlejningspotentialet, metroens tilgængelighed og områdets udviklingsmuligheder skaber en helt anden investeringshistorie. Gennemsnitspriser i euro giver et referencepunkt, men den reelle værdi ligger i detaljerne, som udviklere sjældent nævner i salgsmaterialet.

Derfor er det værd, når man køber i Dubai, at se bredere end blot på tallene på tilbudssiden. Beliggenhed, kvarterets modenhed, udviklerens kvalitet og de reelle driftsomkostninger vejer ofte tungere end selve købsprisen.

Og netop denne evne til at læse mellem linjerne adskiller en vellykket investering fra en skuffelse. Jeg har allerede to ejendomme i Dubai og kan ærligt anbefale denne region til jer!

Stev

elsker af premium-ejendomme og golf

redaktionen Luxury Blog