I hvilke ejendomme skal man investere i i 2026 – en praktisk guide

For tre år siden købte alle alt – lejligheder blev solgt som varmt brød, magasiner skød op som svampe efter regn, og selv grunde ved skoven fandt købere. Så kom rentestigningerne, lån blev dyrere, og markedet bremsede op. Og nu står vi i 2026, på et tidspunkt, som mange eksperter kalder et “vendepunkt”. Men hvad betyder det egentlig?

Investering i fast ejendom handler ganske enkelt om at placere penge i materielle aktiver – du køber noget fysisk, som kan give afkast gennem leje eller værdistigning. I Polen er det stadig “betonguld”, et symbol på en sikker kapitalplacering. Men 2026 bringer en ny regel: ikke hver eneste kvadratmeter er en god forretning. Der er vækst, men den er selektiv – kvalitet, beliggenhed og risikoprofil betyder mere end nogensinde før.

I hvilke ejendomme skal man investere i i 2026? – vi giver dig svaret!

foto: brigadegroup.com

En investor med kontanter i 2026 stiller sig selv flere centrale spørgsmål:

• Hvilke segmenter – lejligheder, lagre, grunde – har det højeste ROI?
• Hvor stor er risikoen sammenlignet med tidligere år?
• Er det værd at tage et lån med de nuværende renter?
• Hvor skal man lede efter tilbud, og hvad skal man undgå som pesten?

De følgende afsnit i denne artikel vil vise, hvordan markedet præcist ændrer sig, hvilke typer ejendomme der er investorernes favoritter, og hvordan du vælger en strategi, der passer til din egen risikoprofil. For 2026 er året, hvor det ikke længere er nok bare at “købe hvad som helst” – du skal vide hvad og hvorfor.

Hvordan vi nåede til 2026 – læring fra ejendomsmarkedets historie

Uden forståelse for historien er det svært at vurdere, om 2026 er det rette tidspunkt at investere – eller at holde sig tilbage. Det polske ejendomsmarked har været igennem en virkelig vild udvikling, fra det kommunistiske system med boligfordeling til nutidens covid-drevne købsfeber.

fot. mediaboom.com

De vigtigste faser på det polske ejendomsmarked 1976-2025

Her er, hvordan det så ud i en nøddeskal:

• 1976-1989: systemisk transformation, lejligheder tildelt af systemet, privat ejendom begrænset
• 1990-2008: boom efter frigivelsen af markedet ( prisstigninger op til ×10 efter 1990), indtræden i EU (2004) – tilstrømning af kapital, de første spekulative bobler
• 2008-2015: den globale krise ramte også Polen, priserne faldt med 20-30 %, men ECB sænkede renterne, så lån blev billigere og markedet stabiliserede sig
• 2016-2019: kraftig vækst, især i de store byer ( +50 % i de såkaldte BIG5), udviklerne kunne ikke følge med efterspørgslen
• 2020-2022: pandemien øgede paradoksalt nok efterspørgslen, folk trak sig tilbage til deres egne fire vægge, priserne steg yderligere med +30-50 %
• 2023-2025: Nationalbanken hævede renten, lån blev dyrere, efterspørgslen aftog, markedet gik ind i en stabiliseringsfase (og enkelte steder en mindre korrektion)

Globalt? Ejendomspriser stiger på lang sigt – i Polen +500 % efter inflation over de sidste 50 år. Amerikanske REITs giver i gennemsnit ~11 % om året siden 60’erne. Men – og det er vigtigt – hvert 7.-10. år sker der korrektioner. Nogle gange markante.

Hvad kan vi lære af tidligere bobler og korrektioner?

Nogle lektioner for fremtiden:

• Store stigninger går ofte forud for en korrektion (se: 2007, 2021)
• Billigt betyder aldrig “dårligt” – kriser er en mulighed for de tålmodige
• Følelser (frygt, eufori) er en dårlig rådgiver – det er bedre at se på cyklusser end på avisoverskrifter
• Langsigtet stiger ejendomme i værdi, men på kort sigt kan de gøre ondt

I 2026 er vi sandsynligvis i en stabiliseringsfase efter galskaben – er det en mulighed eller en fælde? Man skal se på de aktuelle data for at kunne svare.

fot. vidyard.com

Det polske marked i 2026 – nøgledata og nye reguleringer

Efter flere år med betydelige op- og nedture går det polske ejendomsmarked ind i 2026 i en helt anden tilstand – mere stabilt, men også mere krævende for investorer.

Salg og priser på lejligheder ved årsskiftet 2025/2026

Data fra slutningen af 2025 viser en tydelig genoplivning. Boligsalget er steget med cirka 10 % år for år, og priserne i de største byer er stabiliseret – Warszawa ligger stadig på 15-18 tusind zł/m², Kraków og Wrocław lidt lavere. Vigtigt er, at vi ikke taler om en spekulativ bølge, men om reel efterspørgsel. Folk vender simpelthen tilbage til markedet, fordi de kan se, at lån igen giver mening.

Rentesatser, lån og adgang til finansiering

NBP sænkede referencerenten fra ca. 5,75 % til 4,5 %, hvilket medførte, at WIBOR 3M faldt til omkring 4 %. For en person, der optager et realkreditlån på 500 000 zł, er ydelsen faldet til cirka 3 000 zł om måneden – til at leve med. Derudover er bankerne vendt tilbage til lån med en LtV på op til 90 %, så egenkapitalkravet behøver ikke være enormt. Alt dette gør, at finansieringsmulighederne er de bedste i flere år.

Nye regler: PIT 2020 og planlægningsrevolutionen

Fra januar 2026 træder to store ændringer i kraft. Den første: lejligheder købt i 2020 kan nu sælges uden PIT – eksperter anslår, at der vil komme op til 50-100 tusinde boliger på markedet, hvilket vil øge udbuddet. Den anden: den nye planlov rammer landbrugsgrunde uden lokalplan – tusindvis af sådanne grunde er blevet praktisk talt værdiløse.

Efterspørgslen efter leje er fortsat ganske god – afkastet ligger på ca. 4-4,5 %, efterspørgslen efter boliger er steget med +15 % (bl.a. takket være migranter fra Ukraine), på trods af negativ demografi. Forholdene er gunstige, men det kræver selektivitet.

Lejligheder til leje og til salg – hvor finder man gode tilbud i 2026

Mindre er stadig nummer ét blandt ejendomsinvesteringer i Polen – men i 2026 vil deres rentabilitet variere meget. Alt afhænger af, hvad og hvor du køber.

fot. rsnpropertygroup.com

Små lejligheder i store byer – favoritterne i 2026

Eksperterne er enige her: Det giver mest mening med små lejligheder på 40-60 m² i BIG5 (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań). Hvorfor netop sådan? Fordi fjernarbejde betyder, at folk ofte skifter bolig – de har brug for fleksibilitet og ønsker ikke at binde sig til en stor lejlighed i mange år. Singler, unge par, studerende, udenlandske arbejdere – det er dem, der driver efterspørgslen på lejeboliger.

Prognoser for BIG5:

Hvad betyder det for dig? Du køber i dag, om et år vil din lejlighed være mere værd, og i mellemtiden modtager du månedlig leje. En solid strategi på lang sigt.

Provinsen og mindre byer – højere ROI eller højere risiko?

Uden for BIG5 ser situationen anderledes ud. Priserne er for det meste stabile, nogle gange er der fald på 2-5 %. På den anden side – udlejningsafkastet når endda op på 4,5-6 %, fordi købspriserne er meget lavere. Lyder det godt? Ja, men der er en catch.

Risikoen for tomme lejligheder stiger. Mindre byer mister ofte unge beboere – de flytter til BIG5 eller til udlandet. Samtidig kan tilstrømningen af migranter (primært fra Ukraine) delvist opveje dette, især der hvor der er produktionsvirksomheder.

Eksempel på investering: 50 m² i Kraków trin for trin

En konkret scenarie for at se tallene:

• Købspris: ~900.000 zł (50 m², godt kvarter)
• Lejepris: 4 000 zł/md.
• ROI fra leje: ~5 % årligt (4 000 × 12 / 900 000)
• Potentiel værdistigning: ca. +4 % i 2026 (dvs. +36.000 zł)

Sammenlagt har du indtægt fra leje plus værdistigning. På et år er det næsten 84.000 zł (minus omkostninger – administration, skat, eventuelle renoveringer – lad os sige ~30 % af lejeindtægten). Ren fortjeneste? Omkring 6-7 % om året. Ikke fantastisk, men stabilt.

Men pas på fælderne: Byggeboomet under covid kan have skabt et lokalt overudbud. Og demografien – der bliver færre mennesker (medmindre immigration ændrer det). Vælg derfor beliggenheder tæt på tog, universiteter, IT-centre – der vil efterspørgslen være mere stabil.

Magasiner, kontorer og REIT’er – kommercielle ejendomme for investorer

Lejligheder er ikke den eneste mulighed, hvis du overvejer ejendomme som investering. Lagre, kontorer eller andele i REIT’er kan give helt andre afkast – nogle gange højere, nogle gange mere stabile. Det er dog ikke alle, der har lyst (eller kapital) til at købe en hel logistikejendom. Lad os se, hvad der giver mening i 2026, og for hvem.

Magasiner og logistik – afkastledere i 2026

Her sker der mest lige nu. Prognoserne siger en prisstigning på 7-10% inden for et år, salget forventes at stige med +20%, og udlejningsafkastet ligger omkring 6-8%. Det er effekten af e-handelsboomet – kurerfirmaer har brug for baser tæt på kunden. Plus friendshoring: lagre ved Ukraine eller den østlige grænse bliver vigtigere, fordi virksomheder vil have forsyningskæder tættere på. Et eksempel? Panattoni bygger gigantiske logistikparker ved Wrocław – ROI omkring 8%. Men bemærk: adgangsbarriererne er høje, en enkelt ejendom koster ofte adskillige millioner zloty.

Kontorettermarkedet efter pandemien – stabilisering eller funktionsændring?

Kontorer? Mindre spændende tal. Priserne er forholdsvis stabile, salget vil måske stige med +5%, og udlejningsafkastet ligger på ca. 5%. Hybridarbejde har ændret spillet – virksomheder lejer færre kvadratmeter, men går mere op i kvaliteten af rummet. Moderne, bæredygtige beliggenheder har en fordel. Et BREEAM- eller LEED-certifikat kan øge ejendommens værdi med 10-15% og tiltrække institutionelle lejere, som betaler til tiden. Risiko? Tomgang, hvis hybridansættelser bliver endnu mere udbredt.

REIT’er og grønne bygninger som en måde at diversificere på

REIT’er er ejendomsfonde, der udbetaler udbytte – globalt giver de 6-8% årligt. I Polen er lovgivningen stadig under udarbejdelse, men når loven træder i kraft, vil man kunne købe en “andel” af en erhvervsejendom uden at skulle binde millioner. ESG er det andet nøgleord: bygninger med certificeringer tiltrækker kapital, er lettere at udleje og har en værdipræmie.

Det centrale spørgsmål er: hvor meget kapital har du, og hvor meget ønsker du at engagere i ét projekt? Erhvervsejendomme kræver mere likviditet, men giver diversificering – institutionelle lejere, andre cyklusser end boligmarkedet.

Grunde og jordlodder i den nye planlægningsorden – hvad giver stadig mening?

I årevis blev investering i grunde betragtet som en sikker måde at placere kapital på. Du køber et stykke jord, venter, og værdien stiger. Ikke sandt? Nå, fra januar 2026 ændrede spillereglerne sig – og det ret markant.

fot. zaminwale.com

Ny planlov – hvad ændrer sig fra 2026?

Fra den 1. januar 2026 trådte den såkaldte “planlægningsrevolution” i kraft. Det lyder alvorligt, men kort fortalt betyder det, at uden en lokal udviklingsplan (MPZP) bliver det meget sværere at bebygge en grund, og ofte – praktisk talt umuligt. Tiden er forbi, hvor du kunne indsende en ansøgning om byggebetingelser og efter noget tid få grønt lys til at bygge. Nu er det lokalplanen, der gælder. Og det er den, der vil afgøre, hvor meget din grund faktisk er værd.

Grunde med lokalplan kontra landbrugsjord – hvem vinder, hvem taber?

Grunde med lokalplan er nu guld værd. Eksperter forudser en prisstigning på +5-10% allerede i 2026, primært fordi den juridiske status er klar – du ved, hvad du må bygge der, og på hvilke betingelser. Landbrugsjord uden plan? Det er en investering med høj risiko. Tusindvis af sådanne grunde kan miste deres investeringsværdi, fordi en udvikler simpelthen ikke har grundlag for at bygge der.

Det er også værd at se på regionale forskelle. Mazowieckie-voivodskabet, især områderne omkring den planlagte CPK, er steder, hvor grunde med lokalplan kan stige med op til +10%. Men i andre regioner? Efterspørgslen kan være betydeligt svagere.

Checkliste for købere af investeringsgrunde i 2026

Inden du beslutter dig for at købe, tjek:

1. Har grunden en lokalplan? – det er det grundlæggende
2. Adgang til vej – uden dette er byggeri udelukket
3. Medier i nærheden – el, vand, kloak
4. Logistisk miljø – er det overhovedet muligt at bygge noget her?
5. Risiko for ændringer i planerne – overvejer kommunen en revision af lokalplanen?

Grunde kan være en fremragende investering, men kun hvis de har et solidt juridisk grundlag. Ellers køber du en risiko, ikke en aktiv.

Effektive strategier for investering i ejendomme i 2026

I 2026 er det ikke længere nok blot at købe en lejlighed til udlejning for at kunne tale om en reel strategi. Markedet er blevet mere komplekst – vi ser et overudbud af lejligheder i nogle byer, men samtidig stigende lønninger og en potentiel sænkning af renten. For at opbygge en fornuftig portefølje er det værd at overveje diversificering og forstå, hvornår finansiel gearing giver mening, og hvornår det er bedre at begrænse låntagningen.

foto: lawtimesnews.com

Diversificering af ejendomsporteføljen i praksis

I stedet for at satse alt på én type, er det værd at kombinere flere segmenter. Et eksempel? En lille lejlighed i Warszawa til langtidsudlejning (4-7 % netto årligt + værdistigning på 3-5 %), andel i en logistisk fond (udbytte 6-8 %) og en byggegrund med lokalplan til fremtidig investering (potentielt 20-30 % vækst på 3-5 år, men uden løbende indkomst). En sådan blanding spreder risikoen – hvis boligmarkedet går i stå, kan erhvervsejendomme stige; hvis renterne falder, stiger grundværdierne som regel. Og hvert element genererer en anden type afkast – kontanter nu (lejeindtægt) vs. gevinst senere (jord).

Ejendomme vs obligationer – hvor ligger fordelen i 2026?

Obligationer giver i dag ca. 5,5-6 % med minimal risiko. Lejeboliger tilbyder lignende 4-7 % netto plus værdistigning, men kræver tid og administration. REIT’er udbetaler udbytter på 6-8 %, er likvide, men ustabile. Hvornår giver ejendomsinvestering så mening? Når du satser på værdistigning (det får du ikke med obligationer) og ikke bliver skræmt af tomgang eller renoveringer. Hvis du foretrækker ro og likviditet – kan obligationer være et bedre valg.

Eksempler på strategier: konservativ, balanceret, aggressiv

Konservativ: størstedelen af kapitalen i obligationer og REITs, måske én lille lejlighed som start. Minimal gæld. Mål: stabil indkomst ~5-6 % uden stress.

Balanseret: halvdelen af midlerne i lejligheder (én-to), resten i ejendomsfonde og obligationer. Moderat lån (LTV ~50 %). Afkast 6-7 % med balanceret risiko.

Agressiv: flere lejligheder med høj gearing (LTV 70-80 %), grunde til fremtidig bebyggelse. Mål: over 8-10 % med højere risiko for tomgang og prisfald.

Valget afhænger af din risikotolerance og hvor meget tid, du vil bruge på administration. Udarbejd en plan – uden den er det let at falde for impulsive køb.

Opbygning af en ejendomsportefølje frem mod 2030 – hvordan forbereder man sig på forandringer

Investering i ejendomme er et langsigtet spil – du køber ikke i dag for at sælge om et år. Så hvis du planlægger at gå ind i 2026, er det værd at se længere frem: hvad kan der ske frem mod 2030, og hvordan forbereder du din portefølje på forskellige scenarier.

Hvilke scenarier venter ejendomsmarkedet frem mod 2030?

Analitykere forventer, at et sted mellem 2026 og 2030 kan der komme en korrektion i priserne på 10-20 %, især inden for boligsegmentet. Toppen af boligoverskuddet forventes i årene 2028-2030 – det er her, udviklerne vil levere effekten af boomet fra 2023- 2025. Efter denne “bølge” kan der komme endnu en stigning, drevet af fortsat urbanisering og faldende antal tilgængelige boliger. Lyder det som en rutsjebane? Præcis – derfor er fleksibilitet nøglen.

Tre langsigtede tendenser, du bør holde øje med:

• Downsizing – i store byer vil mindre, funktionelle lejligheder blive foretrukket; det kan være sværere at udleje en stor M4.
• Friendshoring – lagre og haller ved grænsen til Ukraine, tæt på Vesten – logistikken kommer tættere på afsætningsmarkederne.
• ESG og grønne certifikater – energieffektive bygninger vil være dyrere, men lettere at udleje og videresælge.

Praktiske skridt til at forberede din pung allerede i dag

Hvad skal man gøre i 2026 med henblik på 2030?

1. Foretræk fleksible, let udlejelige lejemål – små eller mellemstore lejligheder i gode beliggenheder.
2. Vær forsigtig med store grunde uden lokalplan og rummelige lejligheder i udkanten.
3. Opbyg gradvist eksponeringen mod logistik og certificerede ejendomme (BREEAM, LEED).
4. Overvåg NBP’s beslutninger, lovgivningsændringer og markedsrapporter (JLL, Otodom, Colliers).
5. Opdater din strategi hver 12.-24. måned – en konsultation med en rådgiver kan hjælpe dig med at undgå fejl.

Ejendomme er ikke længere blot “beton-guld”, men med en bevidst og fleksibel tilgang kan de stadig være en solid grundpille i formuen. Sådan ser jeg det i hvert fald.

NORBI C

ejendomsredaktionen

Luxury Blog