Grønne certifikater i luksusejendomme – en ny markedsstandard

Forestil dig en scene fra sidste uge i en kontorbygning i Warszawa. En potentiel lejer, en international koncern, nægter at underskrive en aftale om 3.000 kvadratmeter. Årsagen? Manglende WELL Gold-certifikat. “Vores ESG-standarder kræver det,” hører udvikleren. Og sådan blev bæredygtighed ikke længere et valg, men en adgangsbillet til spillet.

Det er ikke et enkeltstående tilfælde. På verdensplan certificerer LEED 2.600.000 kvadratfod om dagen. Hver eneste dag. Forestil dig omfanget af denne forandring – bygninger skyder op med færdige adgangspas til en verden, hvor grønne certifikater afgør alt.

90% af nye premium kontorbygninger i Warszawa har et bæredygtighedscertifikat i 2025.

Grønne certifikater i luksusejendomme – kompromisløs økologi

Polen har indhentet trends hurtigere, end nogen havde forventet. For bare fem år siden var økologiske løsninger et supplement – i dag er de fundamentet. Denne acceleration er ikke tilfældig – EU Green Deal, stigende ESG-pres, men også investorernes pragmatisme, som har indset én ting. Certificerede bygninger er ikke en luksus, men forretning.

fot. dreamerealestate.com

Jeg ser det med mine egne øjne, når jeg går gennem centrum af hovedstaden. Hver facade bærer nu et eller andet logo – LEED, BREEAM, WELL. Disse små skilte er blevet adgangsbilletter til klubben for eksklusive ejendomme. Men hvad betyder de egentlig?

Revolutionen startede stille og roligt i facility management-afdelinger og bæredygtighedskontorer. Pludselig viste det sig, at lejere betaler mere for bedre luft, lavere regninger og prestigen ved en grøn adresse. Udviklere, der i starten var skeptiske, kæmper i dag om de højeste vurderinger som om det var en Michelin for restauranter.

Sagen er, at bag hvert certifikat gemmer der sig et pointsystem, strenge tekniske kriterier og helt konkrete tal for fordele. Markedskræfterne, der driver denne forandring, følger klare regler – selvom ikke alle er synlige ved første øjekast.

Før vi ser på tallene, lad os se, hvad de enkelte logoer på bygningernes facader egentlig betyder i praksis…

Hvad ligger bag mærkerne LEED, BREEAM og WELL – nøglekriterier og niveauer

Når vi ser på moderne bygninger med certificeringer, møder vi forskellige mærkninger – men hvad betyder de egentlig? Hvert system har sine egne tærskler og point, som er værd at kende.

fot. dreamerealestate.com

LEED v5 – amerikansk skala op til 110 point

LEED fungerer efter et enkelt pointsystem. Du samler point for forskellige tiltag, og ser derefter, hvilken kategori du havner i. Certified er 40-49 point, Silver 50-59, Gold 60-79, og Platinum fra 80 point og opefter.

Noget jeg altid har undret mig over – hvorfor netop 110 som maksimum? Det viser sig, at det skyldes ekstra point for innovation og regionalt fokus. Der er syv hovedkategorier: beliggenhed og transport, bæredygtige grunde, vandforbrug, energi og atmosfære, materialer og ressourcer, indeklima samt innovation.

BREEAM v7 – europæisk tilgang med vægtning

Her bliver det mere kompliceret, fordi hver kategori har sin egen vægt. Energi udgør hele 19% af det samlede – logisk, da det er den største driftsomkostning. Sundhed og velvære får 15%, ledelse 12%, transport 8%.

Systemet vurderer fra Pass (30% af pointene) over Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) og op til Outstanding (85%). Disse tærskler er ret strenge – for at opnå det højeste niveau, skal man virkelig gøre en indsats.

WELL v2 – fokus på mennesker

WELL er en helt anden historie. I stedet for primært at se på bygningen, fokuserer den på, hvordan den påvirker os. Ti koncepter: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver kræver opfyldelse af alle grundlæggende krav plus 20 point fra de valgfrie. Gold er 40 point, Platinum 80. Det lyder enkelt, men djævelen ligger i detaljen – nogle krav er virkelig komplekse at opfylde.

Flere og flere investorer vælger nu dobbelt- eller tredobbelt certificeringer. LEED plus WELL bliver populært – den ene fokuserer på bygningen, den anden på menneskene i den. BREEAM plus WELL forekommer også, især i Europa.

Jeg har bemærket, at udviklere ofte ikke forstår forskellene mellem systemerne. De tænker “et certifikat er et certifikat”, men det er ikke sandt. Hvert system måler noget forskelligt og har sine egne prioriteter.

Når vi forstår, hvad de enkelte systemer måler, kan vi se, hvorfor markedet nærmest automatisk kræver dem.

foto: rcm-international.com

Fra mode til nødvendighed – markedsdrivere og reguleringer, der sætter standarden

Jeg husker stadig, hvordan grønne certifikater for nogle år siden nærmest var et slags gadget for de rigeste developere. En rar lille ekstra ting, man kunne prale med på messer. Nu? Det er standard i premium -segmentet.

Hvad skete der egentlig? Først og fremmest begyndte reguleringerne at presse på fra alle sider.

Den regulatoriske tidslinje så cirka sådan ud:

19.12.2019 – annoncering af “European Green Deal”
14.07.2021 – “Fit for 55”-pakken med konkrete tiltag
01.01.2023 – obligatoriske grænser for store aktiver i EU
2025 – planlagt indførelse af LEED v5 med fokus på dekarbonisering

Men reguleringer er kun én brik i puslespillet. Den virkelige game-changer kom fra kapitalen. Globale investeringsfonde begyndte at skrive certifikatkrav direkte ind i term sheets. Ingen BREEAM eller LEED? Ingen finansiering. Så simpelt som det.

ESG er ikke længere bare et buzzword, men et hårdt forretningskrav. Fondene har deres egne forpligtelser over for slutinvestorerne, så de sender presset videre.

På den anden side har lejerne også ændret sig. Internationale koncerner har indført indkøbspolitikker, der kræver minimum LEED Gold eller BREEAM Excellent. Deres sustainability-afdelinger vil simpelthen ikke underskrive en lejekontrakt i en bygning uden certifikat.

Et interessant eksempel er Warsaw Spire – praktisk talt 100% af arealet er udlejet til virksomheder, der havde certifikatkrav i deres procurement policies. Tilfældighed? Det tror jeg ikke.

I Polen kom den første BREEAM-certificering i 2010. Længe lignede det eksperimenter for de få. Men da de europæiske reguleringer kom, og globale lejere begyndte at stille hårde krav, vendte markedet. Fra den ene dag til den anden gik det fra “nice to have” til “must have”.

Det var egentlig en naturlig udvikling. Som med alle standarder – først adopterer pionererne, så kommer early majority, og til sidst bliver det bare normen. Denne gang gik processen dog hurtigere på grund af eksternt pres.

Disse kræfter driver ikke kun efterspørgslen, men påvirker også reelt de finansielle resultater – hvilket tallene, vi ser om lidt, tydeligt viser.

fot. nar.realtor

Tal, der overbeviser – finansielle, operationelle og omdømmemæssige fordele

Jeg talte lige i går med bygningens administrator på Mokotów, og han fortalte mig noget, der lød som en joke. “Mine lejere betaler mig 15% mere, fordi jeg har et stykke papir hængende på væggen.” Det stykke papir er et BREEAM-certifikat.

Det viste sig, at han overhovedet ikke spøgte.

Disse tal stammer fra de nyeste undersøgelser fra Globalworth Polska og USGBC. Det er hverken prognoser eller ønsketænkning. Det er hårde markedsdata.

Lad os tage et konkret eksempel fra Warszawa. To identiske kontorbygninger i Służewiec, side om side. Den første, uden certifikat, udlejer til 89 PLN pr. kvadratmeter. Den anden, med LEED Gold-certifikat, tager 106 PLN. Forskellen? 2.300 PLN mere om måneden for hver 100 kvadratmeter. På årsbasis giver det næsten 28.000 PLN i ekstra indtægt pr. lejer.

Ejeren af den certificerede bygning betaler også mindre for strøm. Hvor meget mindre? USGBC’s undersøgelser viser et fald på 25% sammenlignet med konventionelle bygninger. På 10.000 kvadratmeter svarer det til en besparelse på omkring 180.000 PLN årligt med de nuværende energipriser.

Men den virkelige game-changer ligger i produktiviteten. WELL-certifikatet, som fokuserer på brugernes komfort, øger medarbejdernes effektivitet med 10-15%. Lyder det abstrakt? Overhovedet ikke. Det betyder, at et team på 50 arbejder som 56. I praksis giver det færre sygedage, hurtigere projektlevering og bedre økonomiske resultater for lejernes virksomheder.

En af mine bekendte leder et team i en WELL-certificeret bygning i Wola. Han siger, at folk er sjældnere syge og klager mindre over træthed efter arbejde. Måske er det et tilfælde, men tallene tyder ikke på det – IWBI’s undersøgelser bekræfter denne tendens i hundredvis af bygninger verden over .

Og hvad med omdømmet? Boston’s carbon-neutral tower med LEED Platinum-certifikat blev i 2025 solgt 18% dyrere end lignende ejendomme i området. Køberen betalte bogstaveligt talt ekstra for det grønne image. I Polen ser vi samme tendens – tech-virksomheder, advokatfirmaer og internationale koncerner vælger certificerede lokaler, fordi det er en del af deres ESG-strategi.

Jeg kender en developer, der i starten mente, at certificering var en unødvendig udgift. I dag har alle hans nye projekter mindst BREEAM Very Good. Hvorfor? Fordi investorerne betaler mere, lejerne bliver længere, og driftsomkostningerne er lavere.

Nogle gange spørger jeg mig selv, om alle disse certifikater bare er en trend. Men når jeg ser på elregninger, lejepriser og lejernes udskiftningsrate, forsvinder tvivlen. Tallene lyver ikke.

Når tallene er så entydige, er spørgsmålet bare, hvordan man udnytter trenden til at komme foran konkurrenterne…

fot. inogenalliance.com

Kurs mod en grøn fremtid – strategiske skridt for markedsledere

Når jeg ser på, hvad der sker på markedet for premium-ejendomme, får jeg indtrykket af, at vi står ved en skillevej. Enten handler vi nu, eller også bliver vi hægtet af i årevis. Det handler ikke længere om “om”, men om “hvornår” og “hvor hurtigt”.

Inden 2030 skal 100% af premium-bygningerne i EU være certificerede – det lyder som science fiction, men det er præcis den retning, vi bevæger os i. EU-reguleringerne er ikke til at spøge med, og investorerne kigger allerede nu kun på ejendomme med de rette certifikater.

Vi har en konkret handlingsplan, som allerede har vist sig effektiv i flere projekter:

1. Porteføljeaudit – gennemgang af den aktuelle tilstand for hver bygning
2. Valg af de rette certificeringer (BREEAM, LEED, måske WELL)
3. Integration af BIM-systemer med IoT-teknologier
4. Planlægning af gentagen recertificering hvert 3.-5. år

Lad os være ærlige – det koster. Men alternativet er værre.

Jeg ser interessante tendenser i horisonten. Kunstig intelligens i energioptimering er ikke længere futurisme, men virkelighed. Materialer fra cirkulær økonomi er ikke længere en niche. Multi-certificering bliver standarden, ikke undtagelsen.

Nogle gange tænker jeg, om vi ikke overdriver med hele denne “grønne bølge”. Så kigger jeg på energiregningerne og de nye regler, der træder i kraft, og ved, at der ikke er nogen vej tilbage. Udviklere, der ikke forstår det, vil få svært ved at sælge allerede om 2-3 år.

Man kan faktisk starte i det små. En pilot-audit af én bygning, for at se hvor vi står. 90 dage er nok til at få et klart billede af situationen og en handlingsplan.

foto: spacewell.com

Markedet for premium venter ikke på dem, der kommer for sent. Kunder spørger allerede nu til certificeringer, energiforbrug og miljøpåvirkning. Om lidt vil det afgøre, om nogen overhovedet interesserer sig for vores tilbud.

Tjek, hvordan din bygning klarer sig i den grønne test.

Mark 90

livsstil & ejendomsredaktion

Luxury Blog